こんにちは、売買課の坂本です。2024年3月度2回目です。よろしくお願いいたします。
少し暖かくなってきましたが皆さまいかがお過ごしでしょうか？
今回テーマは、【宅地と農地の売却方法の違い】から、農地売却についてお話させていただきます。。
農地の売却は、農地転用の手続きが必要になるため、宅地の売却とは若干異なりますので参考にして頂ければ
と思います。
農地は、耕作に使われるため、通常の土地とは違う条件を持った土地です。
そのため、売買する際の手続きなども通常の土地とは若干異なっています。農地を売買する際は、どのような手続きが必要になるかを始め、基本知識は持っておきたいところです。
今回は、農地の売買の方法と流れを紹介します。
・農地のまま売却
農地を農地のまま売却する場合、一般的に農業関連機関を介して行うか、個人間で売買することが多いです。
以下のように農地法第3条によって定められた厳しい要件があり、購入ができるのは要件を満たしている農家か農業生産法人のみとなり、買い手が限られます。
・取得者が農地のすべてを効率的に利用して農業経営すること【全部効率利用要件】
・法人の場合は、必ず農業生産法人であること【農業生産法人要件】
・個人の場合は農業経営に必要な農作業に常時従事すること（原則年間150日以上）
・農地を転用して売却する場合
農地を別の用途がある土地に変更することを転用と呼びます。地目を変更することによって、農家か農業生産法人以外にも売却が可能となります。
しかし、注意したいのはこの転用はすべての農地でできるわけではないという点です。
転用が可能かどうかには、2つの基準が関わってきます。立地基準と一般基準です。
| 立地基準 |
|---|
| 農地の区分によって転用許可の有無を決めるものとなり、優良で大規模な農地ほど許可は下りにくくなります。逆に、市街地に近い農地であるほど許可されやすいです。 |
農地には以下の5つの区分があります。
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
これらのうち、転用が認められるのは原則として第2種農地と、第3種農地のみです。
他の区分でも絶対に不可能というわけではないですが可能性はとても低いでしょう。
農用地区内農地、甲種農地、第1種農地は、過去に農業生産力を高めるために公共事業で土地改良を行っていたり、都市化された地域とは離した場所に指定して、戦略的に農業を行うように自治体が計画している場所なので、原則農地転用は不許可となっています。
農地の区分は、市町村の農業委員会で確認が可能です。
| 一般基準 |
|---|
| 農地転用の申請目的が達成可能かどうかを判断します。この場合、単純に農地をつぶして更地にしておきたいだけなどの安易な目的では許可はおりません。 |
農地を売買する場合、利用目的の主体は買い手の側にあります。そのため売買における転用許可申請は、売り手・買い手の両方が申請者として申請を行います。
許可・不許可の基準は多くありますが、資力・信用の有無や転用する農地の関係権利者からの同意、そのほかにも転用後の農地で事業をきちんと運用できる見込みが主に基準となるでしょう。
農地は食料を生産できる貴重な土地であるため、安易に別の用途の土地に変えてしまうことは大きなリスクがあるのです。そのため、農地転用の際は、やや厳しめの審査が行われることになります。
土地を転用して売買する時の注意点
農地は原則として農家以外が購入することはできませんが、土地の転用をすれば、農家や農業生産法人以外でも購入が可能です。
転用の目的は
- 土地の所有者自身が農業以外の目的で使用したい場合
- 土地を売却したい場合
に分かれます。
売却の際に転用を行う目的は主に
- 農家以外に土地を売る
- 宅地化して土地を高く売る
の2つです。
転用をする時に注意したいのは、農地は耕作以外の目的で使用した後に売却することが認められていないという点です。
つまり、宅地化した後に売却する・少し土地を利用してから売却するといった方法を使うことは不可能となります。
たとえば、農地を売却する場合、売買手続き前に自分で住宅建築用に整地など（宅地化）してから買い手に引き渡すといったことはできません。
もしも農地売却の際に「宅地化してから引き渡します」といった約束事をしてしまうと、転用許可申請が下りなくなる可能性が高いです。
農地は転用許可申請が通ったら即刻売り出さなければならず、売り出す前に自分で転用後の土地に手を付けてしまった場合はそれも不可能となってしまいます。
転用許可申請の取り消しもありえます。
農地を売買する際は、まず農地のままで売るか別の用途の土地として売るかを決めなくてはなりません。
ただし、農地の種別などによっては転用が不可能である場合もあるため、最初は転用できる可能性がある土地かどうかを確かめることから始めましょう。
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