皆さん、こんにちは。不動産売却活用事業部の下山です。
ほとんどの人は不動産の売却や賃貸は一度あるか無いかのイベントです。
特に借りる事は何度かあっても、所有不動産を貸す立場になることはあまりありませんよね。
そして、どんな方でも初めての時はあります。
そんな「初めて」の売買や賃貸の時に多くのことを知っているのと
ほとんどのことを知らなかったとでは
もしかしたら売却や賃貸の内容も大きな違いが出てくるかもしれません。
そこで、今回は
所有した住宅（住宅ローンが残っている）から離れる事になったけど、貸す事ってできるの？
についてお話ししましょう。
１．【賃貸にはできない】のが原則
・早速結論が出てきてしまいましたが、そもそも住宅ローンは「所有者自身が住む」ことが基本条件です。
・過去には法的措置も含めた厳正な処置が取られたこともありました。
2019年8月に住宅金融支援機構が調査した内容で、住宅ローンで実際に所有者が住むことなく、投資目的による融資申し込みが104件あったことを公開しています。 フラット３５の不適正利用懸念事案に係る調査結果の公表
２．賃貸にできるケースはあるの？
・住宅を取得して住んでいてもやむをえない事情により住めなくなるケース少なからずありますよね。
・実は、住宅ローン返済中でも賃貸住宅にできるケースは例外的にあるんです。
・金融機関によって違いはありますが、転勤などやむをえない事情により「一時的」に居住はしないが、将来的に住宅ローンを融資した住宅に戻ることを約束する。が前提であれば賃貸することを認めるケースです。
・何はともあれ、やむをえない事情が発生してしまった場合は、まず取り扱いの金融機関に住宅ローンについて相談することが大切でしょう。
・金融機関によっては、賃貸住宅向けローンに切り替える対応を求められる場合もあります。
３．こんな時は不動産投資ローンに借り換えれば賃貸可能に⁉
・金融機関は、あくまでも「一時的」な対応策です。賃貸期間が長期的になる（10年以上等）場合は難しいかもしれません。
・金融機関によっては賃貸住宅向けローンに切り替えられない場合や、切り替えても条件が非常に悪いなどの理由で、賃貸住宅として活用できず家族を残して単身赴任になってしまうこともあるかもしれません。
・そういったケースは金融機関を変更して不動産投資ローンに切り替える方法もあるんです。
４．不動産投資ローンに切り替えると返済負担が増えるの？
・不動産投資ローンは住宅ローンと異なるため注意しておきたいポイントがあるんです。
①金利が上がる
住宅ローンは約0.5％～約1.5％の金利が多く適用されていますが、不動産投資ローンは約1.5％～約4.5％と高くなります。
②返済期間が住宅ローンよりも短い
住宅ローンは完済時の年齢などで最長35年や40年が適用されますが、不動産投資ローンは法定耐用年数が重視される傾向があり、住宅ローンよりも短くなるのが一般的とされています。
・そのため住宅ローンよりも不動産投資ローンのほうが、返済金額が高くなり家賃収入とのバランスにもよりますが返済負担は増加します。
５．賃貸したはよいけど・・・
・まず、ローンの借り替え時は手数料が発生します。そして、住宅ローン控除が得られなくなります。
・さらには、貸したはいいけど、いざ我が家へ帰ろうとなった数年後、入居者が出てくれない！
・そもそも入居者募集から賃貸借契約、そして入居中に起こるさまざまなトラブルや、入居者が決まらないなど、遠方に居ながらどうやって維持管理をすればいいの？
・皆さん、不安しかありませんよね。
６．専門家に相談しましょう
・賃貸にしてもローン返済額に満たない家賃しか見込めない場合は、売却して手放すという選択肢もあります。
・まずは宅ローンの返済額と自宅付近の家賃相場を検討し、家賃収入で無理なく返済をつづけていけるのか。
・自宅の現在の売却価格がどれくらいになるのか。
・自宅の資産価値や将来の計画、そして住宅ローンの残債と家賃相場によっては、売却するほうがお得な場合もある。
・すべてのお悩みは不動産のプロである弊社にお任せください！
■以下のようなことでお悩みの方も、ぜひご相談ください。
・福山市にお住まいの親御様から物件を相続したが福山市に行くことがなく、今後住む予定もないため売却を検討している。
・他県に転勤で引っ越しが決まり、当面戻る予定もないが、家（マンション）をどうしたら良いか分からない。
など、お困りごとのご相談からでも構いませんのでお気軽にご連絡ください。
物件の査定から活用方法のご提案、その際のお手続きなど、誠心誠意お手伝いさせていただきますので、ご遠慮なくお申し付けください。
https://www.lifuku-baibai.com/
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ＬＩＦＵＫＵ福山売買センター
中国バス不動産株式会社
下山 晃史（しもやま あきふみ）
TEL: 084-999-3603
住 所：福山市御幸町上岩成856-1
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