こんにちは鶏内です。
不動産の売却時に境界確定はいつまでに必要か？
そもそも境界確定とは？って思いませんか？
境界確定とは、
土地や建物などの不動産の所有者が、その不動産と隣接する土地との境界を正確に確定する手続きのことです。つまり、自分の所有する土地や建物の境界がどこにあるのかを明確にすることを指します。
境界確定を行うことにより、隣接する土地所有者との境界に関する紛争を未然に防ぐことができます。
また、不動産を売却する際にも、境界が正確に確定されていることは重要です。
境界確定を行う際には、測量士や土地家屋調査士などの専門家に依頼して、正確な境界を確定するようにしましょう。
では、土地の境界の調べ方とは？
土地の境界の調べ方には、主に3つの方法があります。
- 法務局で土地の情報を調べる
- 測量士に測量してもらう
- 土地家屋調査士に調査してもらう
それぞれ違いをみてみましょう。
1. 法務局で土地の情報を調べる
法務局には、土地や建物などの不動産の情報が登記されています。
誰でも手数料を払えば調べられます。
・登記記録
不動産の「登記事項証明書」「登記簿謄本」といわれるものです。土地なら所在、地番、地目、地積（土地の面積）、所有者、抵当権などが記載されています。
・地図
土地の形状や、周りの土地との位置関係が図面化されています。地図が無い地域もあります。
・地積測量図
最近の地積測量図は正確ですが、年代が古くなるほど正確さに欠けます。また、地積測量図が備えられていない土地もあります。
2. 測量士に測量してもらう
測量士は国土交通省管轄の国家資格で、公共事業には欠かせない測量の技術者です。
測量士が現地を測量した成果をもとに事業計画が立てられたり、計画通りに工事をするために現地に位置を明示するための専門家です。
3. 土地家屋調査士に調査してもらう
土地家屋調査士は法務省管轄の国家資格です。
不動産の表示に関する登記や、土地の境界を明らかにする専門家です。
資料や現地を調査し、測量して境界を明らかにします。
土地の境界が明らかでないときのための制度「筆界特定制度」の申請代理人になれます。
どの方法で土地の境界を調べるのがベスト？
結論を先にいいますと、費用をかけても境界をきちんと知りたいのなら、土地家屋調査士に依頼すべきです。
土地の境界を明らかにする専門家が土地家屋調査士だからです。
土地家屋調査士は、測量・調査・資料・慣習・地域性・歴史…
手法を駆使して、土地の境界を明らかにします。
隣地所有者との境界確認の話し合いも土地家屋調査士が行ってくれます。
ということで、境界の確認は、境界の専門家である土地家屋調査士に依頼するのがベストです。
例えば、自力で法務局で調べるとなると、土地や境界の知識が無いので、かなりハードルが高くなります。
民亊法務協会の「登記情報提供サービス」を利用すれば、手数料を払って自宅からインターネットで調べることはできますが、資料を集めても、境界が現地でどこなのかは、よくわからないでしょう。
土地家屋調査士に依頼すれば、資料集めも、現地での境界の特定も一括しておこなってくれます。
測量士に関しては、「現地を正確に測量する」「図面を正確に現地にあらわす」専門家です。
主な仕事は公共測量ですので、「個人が所有する土地の境界を探し当てる」となると、本来の仕事とズレているのです。
もちろん、座標値が載っている地積測量図が法務局に備えてあれば、測量士も境界を探し当てられます。
しかし、「地積測量図が古い」「地積測量図が無い」「地図が正確さに欠ける」「地図が無い」ような土地だと本領を発揮することは難しいです。
そして、こういった土地はとても多いのです。
このような土地の境界を探し当てるプロが土地家屋調査士です。
土地家屋調査士に依頼する場合の流れ
土地家屋調査士に依頼するには、気になる方はまず金額の目安を聞いて、自分で準備する資料を確認し、
資料を渡して正式に土地家屋調査士に依頼すれば、あとは土地家屋調査士に任せするのみです。
もしお知り合いに土地家屋調査士がいればその方にお願いすればよいのですが、
一般的には相談できる不動産会社、司法書士、弁護士、税理士の方にお願いして
紹介してもらう場合が多いですね。
自分でインターネットで調べて、よさそうな土地家屋調査士を探すのもアリだと思います。
いつまでに境界確定が必要か？
不動産の引き渡しまでに行うことが一般的です。
ですが、できるだけ早めに行うことが望ましいです。特に不動産を売却する場合には、
境界確定が完了していることが買主にとっても安心材料となります。
一般的には、不動産を売却する前に境界確定を行うことが推奨されています。
売却を検討している場合は、できるだけ早めに不動産会社や専門家に相談して境界確定手続きを進めることをお勧めします。
境界確定には時間や費用がかかることもあるので、余裕を持って手続きを進めることが重要です。
したがって、できるだけ早い段階で境界確定を行い、不動産の取引や管理において問題が生じないようにすることが望ましいです。
当社でも土地家屋調査士の先生をご紹介できますので、ご相談下さい。
https://www.chubus-re.co.jp/public?page=company
中国バス不動産株式会社
LIFUKU福山売買センター１課
鶏内 雅史（かいち まさし）
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