こんにちは！不動産売却活用事業部の縄稚（なわち）です。
市街化調整区域にある物件をお持ちの方は、再建築ができないことで売却に不安を感じることがあるかもしれません。しかし、適切な情報を持っていれば、効果的な売却が可能です。
今回は、市街化調整区域にある物件の再建築に関する条件や、売却時に役立つポイントについて解説します。
1. 市街化調整区域とは？
市街化調整区域は、新しい建物の建設が原則として認められないエリアです。このエリア内の物件は、再建築が制限されているため、売却が難しいと感じることもあるかもしれません。しかし、特定の条件を満たせば再建築が可能なケースも存在します。
2. 再建築可能な条件（広島県福山市の場合）
市街化調整区域内であっても、以下の条件を満たせば再建築が可能です。具体的には、福山市の市街化調整区域における再建築要件として、次の6つの条件を満たす必要があります(再建築要件)。
① 線引き時期
既存の建物が福山市の線引き時期以前に建築されていることが条件です。福山市では、1973年（昭和48年）3月27日が基準日となっており、この日よりも前に建築された建物であれば、再建築が可能です。
② 都市計画法上の適法性
既存の建物が、都市計画法上適法であることが求められます。
③ 敷地の同一性
再建築を行う場合、既存建物が立っている敷地の範囲内で建て替える必要があります。
④ 用途の同一性
建物の用途が変更されないことが重要です。具体的には、建物の用途分類表の区分に変更がないかを確認する必要があります。
⑤ 面積規模の同一性
再建築後の建物の床面積は、既存建物の床面積の1.5倍以下であることが求められます。戸建て住宅であれば、床面積の合計が210㎡以下である場合、1.5倍以下と認められます。
⑥ 周辺土地利用および環境との整合性
再建築後の建物の高さは、10メートル以下である必要があります。ただし、改築前の高さを超えない場合や建築基準法に適合する場合は例外が認められることもあります。
3. 市街化調整区域の物件売却でのポイント
市街化調整区域の物件売却には、通常の売却と異なる特有の戦略が必要です。以下の3つのポイントを押さえておきましょう。
① 適正価格の設定
市街化調整区域にある物件は、市街化区域に比べて市場価値が低くなる傾向があります。そのため、適正価格を設定することが非常に重要です。相場価格よりも高値で売り出すと、反響が少なく売れ残るリスクが高まります。適切な査定を受け、現実的な価格での売却を検討しましょう。
② 購入層をターゲットにする
市街化調整区域の物件は、一般的な居住用物件としての需要は少ないものの、農地や倉庫、資材置き場としての活用を希望する購入者にとっては魅力的です。このようなターゲット層にアピールすることが重要です。物件の現状を詳しく説明し、特定の用途に向けてマーケティングを行いましょう。
③ 専門家のサポートを受ける
市街化調整区域の物件は、売却に関して複雑な法的手続きが伴うことが多いため、専門家のサポートを受けることが推奨されます。不動産業者だけでなく、行政書士や司法書士の協力を得て、スムーズな売却手続きを進めることが成功の鍵です。
4. 売却前の確認事項
市街化調整区域内の物件を売却する際には、再建築が可能かどうかを事前に確認することが非常に重要です。具体的には、福山市の「開発指導担当」へ相談し、個別の状況を確認することが推奨されます。電話での相談も可能ですので、事前に確認しておきましょう。
まとめ
市街化調整区域内の物件の売却は、難しい面もありますが、適切な手順を踏むことで成功させることができます。再建築の可否を確認し、購入層に合ったアピールを行うことが鍵です。福山市の市街化調整区域で物件をお持ちの方は、ぜひ一度私たちにご相談ください。再建築要件や売却戦略について、専門家の視点からアドバイスをさせていただきます。
以下のようなことでお悩みの方も、ぜひご相談ください。
・福山市にお住まいの親御様から物件を相続したが福山市に行くことがなく、今後住む予定もないため売却を検討している。
・他県に転勤で引っ越しが決まり、当面戻る予定もないが、家（マンション）をどうしたら良いか分からない。
など、お困りごとのご相談からでも構いませんのでお気軽にご連絡ください。
物件の査定から活用方法のご提案、その際のお手続きなど、誠心誠意お手伝いさせていただきますので、ご遠慮なくお申し付けください。
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ＬＩＦＵＫＵ福山売買センター
中国バス不動産株式会社
縄稚 宏平（なわち こうへい）
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