こんにちは！不動産売却活用事業部の縄稚（なわち）です。
不動産売却を検討している方の中には、「囲い込み」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。囲い込みは不動産仲介の現場でしばしば問題視される行為で、売主や買主にとって不利益になる可能性があります。今回は、この囲い込みの仕組みや注意点について解説します。
1. 囲い込みとは？
囲い込みとは、不動産仲介会社が売主から依頼を受けた物件に対し、他の仲介会社からの問い合わせや紹介を制限する行為のことを指します。こうすることで、自社で買主を見つけて「両手仲介」を狙うことが目的とされています。
両手仲介とは、売主と買主の双方から手数料を得ることができる仲介方式です。通常、不動産仲介では「片手仲介」（片方の当事者からのみ手数料を受け取る）と両手仲介が存在し、両手仲介は仲介会社にとって収益性が高いため、囲い込みが行われるケースがあります。
2. 囲い込みの具体例
囲い込みの具体例としては、以下のような行為が挙げられます。
他社からの問い合わせに対応しない：他の仲介会社が買主を見つけて売却を進めようとしても、情報提供を遅らせたり無視したりする。
情報をオープンにしない：売却物件の情報をレインズ（不動産流通システム）やポータルサイトに正確に登録せず、他社からのアクセスを制限する。
このような行為は、売主にとっては市場全体に対して物件が広く宣伝されないため、売却機会を逃す可能性があり、買主にとっても選択肢が限られてしまいます。
3. 囲い込みがもたらすリスクと注意点
囲い込みは、売主にとって以下のようなリスクを伴います。
価格の低下：囲い込みが行われることで物件の宣伝範囲が狭まり、購入希望者が減少します。その結果、物件の競争力が低下し、売却価格が下がるリスクがあります。
売却期間の長期化：他社との連携が不足するため、物件が市場に出回る期間が長くなることがあり、売却がスムーズに進まない可能性があります。
不利益な取引：仲介会社が自社の利益を優先し、売主や買主にとって必ずしも最良の取引条件ではないケースもあります。
4. 専任媒介契約を選ぶ理由
囲い込みを避け、適切に物件を売却するためには、専任媒介契約の選択が有効です。その理由をいくつか紹介します。
① 仲介会社の責任感が強くなる
専任媒介契約では、1社のみが物件の売却活動を担当するため、その仲介会社にとっては売却の成功が収益に直結します。このため、専任媒介契約では、仲介会社が積極的に売却活動を行い、スピーディな対応を行うことが期待できます。
② 売却活動の透明性が確保されやすい
専任媒介契約では、レインズへの物件登録が義務付けられており、他の仲介会社も物件情報にアクセスできます。これにより、売主が直接仲介会社に進捗状況を確認しやすく、囲い込みを防ぐための透明性が確保されやすくなります。
③ ポータルサイトへの掲載力が高い仲介会社を選べる
専任媒介契約を選ぶことで、物件をSUUMO、アットホーム、ホームズといった大手ポータルサイトに積極的に掲載してくれる仲介会社と契約することが可能です。これにより、多くの購入希望者にアプローチでき、物件の露出が増えるため、囲い込みのリスクを軽減しつつ売却のチャンスが広がります。ポータルサイトへの掲載力を持つ仲介会社は、専任媒介契約で本格的に宣伝活動を行うことで、売主にとって最適な結果をもたらします。
④ 専任媒介契約は信頼関係を構築しやすい
売主と仲介会社が1対1の関係を築くことで、専任媒介契約では信頼関係が構築しやすくなります。仲介会社が売主に対して定期的に進捗報告を行い、売却活動に関する情報を共有することで、囲い込みを防ぐとともに、安心して売却を進められる環境が整います。
5. 専任媒介契約の選び方
専任媒介契約を選ぶ際には、以下のポイントに注意してください。
透明性の高い仲介会社を選ぶ：レインズへの登録状況や売却活動の内容を細かく報告してくれる仲介会社を選びましょう。
大手ポータルサイトへ力を入れている会社を選ぶ：SUUMOやアットホーム、ホームズなどの大手ポータルサイトへの物件掲載に積極的な仲介会社を選ぶことで、より多くの購入希望者にアプローチできます。
契約内容をしっかり確認する：専任媒介契約の際には、仲介会社がどのように売却活動を行うか、進捗報告の頻度や内容についても確認し、囲い込みが発生しないよう契約前にしっかり確認しましょう。
まとめ
囲い込みは売主や買主にとって不利益をもたらす可能性がありますが、専任媒介契約を選ぶことで、仲介会社が責任を持って迅速かつ透明性のある売却活動を行うことが期待できます。また、ポータルサイトへの積極的な掲載が可能な仲介会社を選ぶことで、物件の露出を高め、売却のチャンスを広げることができます。不動産売却において、最適な選択肢を選ぶために、私たちは売主様の立場に立ってサポートいたしますので、ぜひご相談ください。
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