皆様、明けましておめでとうございます。昨年中は大変お世話になりました。
本年もよろしくお願いいたします。
不動産売却活用事業部の大下です。
今回は、ご相談の多い【認知症】と診断された親御様がご所有の不動産売却についてご説明いたします。
原則、認知症と診断された方がご名義の不動産は売却（貸し出しや管理の委託も）不可となっておりますので、ご所有不動産をどうすればよいか・・・悩まれている方も多いのではないでしょうか。
実は、認知症と診断されてしまった後でも、とある方法で親御様の資産の管理が可能となる方法があります！
認知症の親が所有する家を売却するには、いくつかの重要な手続きや法律上の考慮事項があります。特に、親が認知症で判断能力が低下している場合は、適切な法的代理人を通じて手続きを進める必要があります。また、相続や成年後見に関する基礎知識も非常に重要です。以下に、家の売却に関連する手順や基本的な知識を説明します。
1. 認知症の親の家を売却するための基本的な手続き
認知症の親が家を売却する場合、親自身が契約書にサインできないため、法的に代理をする人物（後見人など）が必要です。具体的には、以下の手続きが必要です。
(1) 成年後見人の選任
親が認知症で判断能力が低下した場合、家を売却するためには成年後見人制度を利用することが一般的です。成年後見人は、家庭裁判所に申し立てて選任されます。選任された後見人が、親に代わって家の売却手続きを行います。
- 申し立て：成年後見人を選任するには、家庭裁判所に申し立てを行います。医師の診断書が必要で、親が判断能力を欠いていることを証明します。
- 後見人の選任：家庭裁判所は、親の状況を考慮して成年後見人を選任します。後見人としては、弁護士、司法書士、社会福祉士、または親族がなることが一般的です。
- 後見人の役割：後見人は親に代わって契約を結んだり、財産を管理したりする権限を持ちます。家を売却する場合、後見人が売却契約を代理で締結します。
(2) 家の売却契約
家の売却は後見人が代理して行います。売却には不動産業者を介して手続きを進めます。具体的には、次のような流れになります。
- 不動産業者への査定依頼：後見人が不動産業者に依頼し、家の査定を受けます。
- 売却の意思確認：親が認知症のため意思表示が難しい場合でも、家を売却することが親の利益にかなうかどうかを後見人が判断します。
- 売却契約の締結：後見人が親の代理として売買契約を締結します。後見人として、代理権を証明するために家庭裁判所から交付された後見人登記証明書が必要です。
(3) 売却代金の管理
家が売却されると、売却代金は後見人が管理します。この代金は親の生活費やその他必要な支出に使われ、後見人はその使用について家庭裁判所に報告する義務があります。
2. 相続に関する基本知識
認知症の親が亡くなると、相続の手続きが必要になります。認知症の親が亡くなる前に家を売却した場合、その売却代金は相続財産となります。相続手続きの際に知っておくべき基礎知識を以下に説明します。
(1) 相続人の確認
親が亡くなると、まず相続人を確認する必要があります。相続人は、通常、配偶者や子供などです。認知症の親が亡くなる前に家を売却していた場合、その代金は相続財産として扱われます。
- 法定相続人の範囲：配偶者と子供（法定相続人）は必ず相続人になります。親が亡くなった時点で、相続人が確定します。
- 遺言書の確認：もし親が遺言書を残している場合、その内容に従って相続手続きが行われます。遺言書がない場合は、法定相続分に従って分配されます。
(2) 相続手続き
相続手続きでは、遺産分割協議書の作成や財産の評価が行われます。家が売却されていれば、その売却代金の分配も必要です。
- 遺産分割協議：相続人全員で遺産分割協議を行い、財産をどう分けるかを決定します。家を売却していれば、その売却代金も遺産の一部として協議されます。
- 相続税の申告：相続財産に対して相続税が課せられることがあります。相続税の申告期限は親が亡くなった日から10ヶ月以内です。税理士に相談して、適切な申告を行うことが重要です。
3. 成年後見人制度を使うことのメリット
認知症の親がいる場合、成年後見人制度を利用するメリットは非常に大きいです。具体的なメリットは以下の通りです。
(1) 財産管理の安全性
後見人制度を利用することで、認知症の親の財産が不適切に管理されるリスクが減少します。後見人は家庭裁判所の監督を受けており、財産管理が透明で公正に行われます。
(2) 親の権利保護
後見人は親の権利を守る役割も担っており、不当な契約や詐欺から守ることができます。特に認知症が進行していると、詐欺に遭いやすいため、後見人が代理で行動することが重要です。
(3) 法的なサポート
成年後見人は法的なサポートを提供しますので、不動産の売却や大きな財産管理において専門的な判断を仰ぎながら手続きを進めることができます。
(4) 家族の負担軽減
成年後見人を選任することで、家族の負担が軽減されます。特に後見人が財産管理を行うため、家族は他の重要な問題に集中できます。
まとめ
認知症の親が家を売却する場合、成年後見人制度を利用することが必要です。後見人は家庭裁判所によって選任され、親に代わって家の売却手続きを行います。また、相続に関しても遺産分割や相続税の申告など、慎重に進める必要があります。成年後見人制度は財産管理や親の権利保護において非常に重要な役割を果たすため、家族の負担を軽減し、親の利益を守るためにも有効な手段です。
いかがでしょうか？
方法があることはご理解いただけたかと思いますが、どのように進めたらよいのか？誰に相談すれば良いのか？ご不安なことも多いかと思います。
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