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親から収益物件を相続！賃貸経営継続か売却、どうするべきかの判断基準をお伝えします。

こんにちは！不動産売却活用事業部の佐藤です。

近年、高齢化やライフスタイルの多様化を背景に、収益物件を相続するケースが増加しています。相続した物件が安定した収益を生む可能性を秘めている一方で、その管理や維持には手間や費用がかかることも少なくありません。そのため、相続した収益物件をどう活用すべきか、（賃貸経営を継続する方が良いのか、それとも売却して現金化する方が自分にとって有益なのか）判断に迷う方が多いのが現状です。本記事では、そうした悩みを抱える方々に向けて、賃貸経営を継続する場合と売却する場合のメリット・デメリットを整理し、最適な選択をするための判断基準や検討ポイントを詳しくご紹介していきます。

1. 収益物件を継続した場合に確認するポイント

収益物件を相続した場合、以下の項目点を確認する必要があります。

① 遺産分割協議書の内容

• 確認すべきポイント
  遺産分割協議書に、収益物件の取り扱いがどのように記載されているかを確認します。
  例えば、特定の相続人が物件を取得することが明記されている場合、その相続人が物件をどう扱うかの意思決定権を持ちます。

• 考慮点
  他の相続人と共有名義になる場合、売却や賃貸経営の方針を決める際に意見が分かれる可能性があります。そのため、事前に協議書で明確にしておくことが重要です。

②名義人の数

• 単独名義の場合
  単独名義であれば、自由に賃貸経営を継続したり、売却したりする判断ができます。ただし、経営上のリスクやコストはすべて自分が負担することになります。

• 共有名義の場合
  共有名義では、物件に関する意思決定が名義人全員の同意を必要とする場合が多く、運用方針で意見が合わないとトラブルになる可能性があります。

• 対応策

  • 共有名義を解消する（単独名義に変更するか、売却して現金分割する）。
  • 賃貸経営を法人化して、共有者全員が株主となる形にする。

③法人化しているか

• すでに法人化している場合
  法人の資産として収益物件が管理されている場合、法人の運営方針や経営状況をもとに判断します。法人の場合は、税務上のメリットがある反面、維持費や経理業務の負担も発生します。

• 個人名義の場合の法人化の検討
  法人化を検討することで以下のメリットがあります：

  • 節税効果（法人税率が個人所得税より低い場合）。
  • 経営の透明性向上。
  • 共有者間での株式配分による利益分配の柔軟化。

  ただし、法人化には設立費用やランニングコストがかかるため、物件規模や収益性と見合うかを精査する必要があります。

2. 賃貸経営継続、売却それぞれのメリット

賃貸経営継続、売却のどちらを選んでも複数メリットはあります。それぞれのメリットを比較し、どちらが最適であるかを判断する必要があります。

①賃貸経営を継続するメリット

• 安定収入
  長期的に安定した賃料収入を得られる可能性があります。
• 資産保有によるキャピタルゲイン
  不動産価格が上昇すれば、将来的に売却して大きな利益を得られる可能性もあります。
• 相続税対策
  不動産は現金よりも相続税評価額が低いため、相続税負担が軽減されることがあります。

②相続時に売却を選択するメリット

• 現金化による自由度の向上
  物件を売却することで得た現金を別の投資や生活資金に充てることができます。
• 賃貸経営リスクの回避
  空室リスクや修繕費負担、経営の手間を回避できます。
• 相続人間のトラブル回避
  共有名義での意見対立を避けるため、売却して現金を分割するのも一つの手段です。

3. 判断基準

賃貸経営を続けるか売却するかを判断する際には、以下のポイントを確認してください。

①築年数

築年数は物件の価値や維持コストに大きな影響を与えるため、以下の点を考慮します：

• 築浅物件（築10～20年未満）

  メリット: 賃貸需要が高く、修繕費も比較的少ないため、収益性が高い傾向があります。選択肢: 賃貸経営を継続するのが基本的に有利。ただし、売却する場合も高値で売れる可能性があります。

• 築古物件（築20～30年以上）

  メリット：物件価格が下がり、固定資産税評価額も低いことが多い。
  デメリット：大規模修繕（屋根、外壁、防水工事など）が必要になる可能性が高い。また、古い物件は賃貸需要が低下することもあります。
  選択肢：賃貸経営を継続するなら、修繕費用やリノベーションコストを計算し、収益性を検討。築古すぎる場合（築40年以上）は、売却も検討すべきです。

• 築50年以上や旧耐震基準の物件

  耐震性の問題や資産価値の低下が著しく、売却が難しい場合もあります。
  対応策：売却が難しい場合、土地としての価値を重視して再利用（建て替えや更地にする）も視野に入れるべきです。

②修繕箇所の状態

相続物件の修繕状況を確認することは重要です。

• 確認すべきポイント
  屋根や外壁の老朽化（雨漏りやひび割れ）。
  配管や排水設備の劣化（古い物件では配管交換が必要なことも多い）。
  給湯器、エアコン、照明などの設備の状態。
  共用部分（エレベーターや廊下など）の劣化（マンションの場合）。
• 対応の判断
  修繕済み物件：修繕コストが低いため、賃貸経営を継続しやすい。
  修繕が必要な物件：修繕費を見積もり、収益性や予算と比較。収益性が確保できない場合は売却を検討。
  注意点：大規模修繕の費用が高額になる場合、売却益が得られるうちに手放すのも選択肢です。

③賃貸需要と立地条件

相続後の運営方針を決める際、物件が所在する地域の賃貸需要も重要です。

• 需要が高いエリア
  大都市圏や大学、駅の近く。
  継続的な賃貸経営が有利。
• 需要が低いエリア
  郊外や人口減少地域。
  長期的に空室が増えるリスクが高いため、早期売却を検討。

4. 結論

• 築年数が浅く、修繕済みで賃貸需要が高いエリアにある物件は、賃貸経営を継続するのが有利です。
• 築年数が古く、大規模修繕が必要である場合や、管理が困難な状況では売却が現実的な選択肢となります。
• 修繕費や賃貸需要、管理体制をすべて考慮し、家族や専門家と相談して慎重に判断することが重要です。

まとめ

親から相続した収益物件は、大切な資産であると同時に、ライフプランに影響を与える存在です。賃貸経営を続けるか売却するかの判断は、十分な情報を基に行うことが成功の鍵です。

弊社であれば物件の査定や賃料相場の査定、利回り計算、管理等。全ての相談に対応できますので、どうぞお気軽にご連絡ください！

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