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建築基準法上の道路に接道していないと建築不可。基準法の道路とは？

こんにちは！不動産売却事業部の佐藤です！

突然ですが、皆さんは「建築基準法上の道路」ってご存じですか？

「え？普通に道路に面してたらいいんじゃないの？」

「車で通れる道なら問題ないでしょ？」

……実は、それ、ちょっと危険な考え方なんです。

私も最初は「道路は道路じゃないか〜」なんて思っていた時代がありました。でも実際の不動産取引や売却相談では、「道路に接していないから建物が建てられません」なんてケースも、少なくないんです！

ということで本日は、ドライブが趣味でありながら、道路法にもほんのり詳しい私が「建築基準法上の“道路”って、どんな道路？」について、分かりやすく解説していきます！

（ちなみに先日某マップのナビを使いながらドライブしていると、絶対に接道要件を満たせないような道に案内されました😭）

不動産を売却する際、土地や建物の状態、価格設定、周辺環境などに注目されがちですが、実はそれ以前に確認すべき非常に重要なポイントがあります。それが「接道義務」と呼ばれる、建築基準法上の道路に接しているかどうかです。

この要件を満たしていないと、たとえ広さや立地が魅力的であっても、新たな建物を建てることができず、結果的に資産価値が大きく下がってしまう可能性があります。

本記事では、「建築基準法上の道路」とは何か、なぜ接道が必要なのかを詳しく解説いたします。

 

なぜ「道路」に接していないと建てられないのか？

建築基準法では、安全で快適な住環境を確保するため、原則として建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています（建築基準法第43条、42条に基づく）。

この法律は、以下のような理由によるものと考えられます。

・火災や災害時に緊急車両が進入できるようにするため

・避難経路を確保するため

・採光や通風など、住環境の質を確保するため

そのため、接道条件を満たしていない敷地は、新たに建物を建てることができず、「再建築不可」となるケースもあります。

 

建築基準法上の「道路」とは？

見た目が道路に見えても、すべてが「建築基準法上の道路（以下、基準法道路）」とは限りません。基準法道路には以下のような種類があり、これらに該当していない道路に接する土地では建築が制限される可能性があります。

・1項1号道路（公道）

法施行時（昭和25年）以前から存在しており、現在も道路法に基づき管理されている道路（国道・県道・市道など）。最も一般的な道路で、基本的に建築可能です。

・1項2号道路（都市計画道路）

都市計画に基づいて築造された道路で、道路管理者に帰属しています。1項1号道路と同様に建築可能です。

・1項3号道路（開発道路）

開発行為により築造された道路で、特定行政庁から開発許可を受けたものです。これも基準法道路として認められます。

・1項4号道路（既存私道）

建築基準法施行時にすでに存在していた道路で、幅員が4m以上あるもの。公道ではないが、特定行政庁によって認定されています。

・1項5号道路（みなし道路）

幅員が4m未満でも、法施行以前から建物が立ち並び、一般の通行に供されていたもの。建て替えなどの際は、中心線から2m後退（セットバック）した位置までを道路と見なします。

 

接道していないとどうなる？

接道していない、または基準法上の道路に2m以上接していない場合、その敷地は原則として建物の建築・建て替えができません。これを「再建築不可物件」と呼びます。

再建築不可物件は以下のようなリスクを伴います。

・建物が老朽化しても建て替えできない

・資産価値が著しく下がる

・売却が難航する

・金融機関の融資が通りにくい

そのため、土地や中古住宅の売却を検討する際には、接道条件の確認が非常に重要です。

 

まとめ

土地や建物の売却を検討する際、多くの方が価格や周辺環境、建物の状態に目を向けがちですが、「その土地に新たな建物を建てることができるかどうか」という点は、不動産の価値を左右する非常に重要なポイントです。

建築基準法上の道路に接していない土地は、たとえ立地や広さが魅力的であっても、建築・再建築ができない「再建築不可物件」となり得ます。売却や活用を検討する際には、その土地が基準法道路に2m以上接しているかを必ず確認する必要があります。

弊社では、土地や建物の売却にあたり、こうした法的な確認や、将来的なリスクについても丁寧にご案内しております。

その他、売却について気になることがございましたら、お気軽にご相談くださいませ！

 

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