スタッフコラム

こんにちは！安佐南売買センターの縄稚（なわち）です！

不動産の査定をしていると、

「過去の成約事例を見ると、このくらいかな」

「周辺相場から考えると、この価格が妥当かな」

と、様々なデータをもとに査定価格を算出していきます。

もちろん私たちもプロですから、取引事例や市場動向、物件それぞれの条件を確認しながら価格を考えます。

しかし――

不動産は、実際に売りに出してみないと分からないこともあります。

今回は、それをまさに実感した安佐南区祇園1丁目のタウンハウスの成約事例をご紹介します！

なんと、

査定額2,700万円に対して、3,180万円で販売。

「さすがにちょっと高すぎたかな……？」

と思いながら販売を開始したところ……

わずか1週間で成約しました！

しかも、販売開始直後からお問い合わせが相次ぎ、購入申込みが重なる状況に。

私たちにとっても非常に印象深い売却事例となりました。

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査定額2,700万円 → 3,180万円で成約！

今回の物件は、広島市安佐南区祇園1丁目にあるタウンハウスです。

結果はこちら。

査定額：2,700万円
販売価格：3,180万円
成約価格：3,180万円
売却期間：約1週間

査定価格を480万円上回る価格での成約となりました。

実は今回、弊社だけでなく競合他社を含めた5社での査定でした。

そして偶然にも、弊社が5社の中で最も高い査定価格。

正直、

「うち、高く査定しすぎたかな……？」

という思いも少しありました（笑）

ただ、安佐南区祇園1丁目という立地や物件そのものの希少性を考え、

「それなら一度、強気の価格で市場の反応を見てみましょう！」

と3,180万円で販売をスタート。

すると、その予想を上回る反響がありました。

販売開始直後からお問い合わせが入り、最終的には複数の購入申込みが重なる状況に。

結果として、販売開始から約1週間、価格変更なしの3,180万円で成約となりました。

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なぜこれほど早く売れたのか？

今回の早期成約には、いくつかのポイントがありました。

その中でも特に大きかったと考えているのが、

「立地」と「物件種別」、2つの希少性です。

① 安佐南区祇園1丁目という立地の希少性

不動産の価格は、単純に土地の坪単価や建物の築年数だけで決まるものではありません。

購入希望者様の中には、

「安佐南区で探しています」

ではなく、

「祇園周辺で探しています」

さらには、

「このあたりで物件が出るのを待っています」

という方もいらっしゃいます。

そんな購入需要に対して、条件に合う売り物件が少なければ、当然ながら一つの物件に注目が集まりやすくなります。

今回の安佐南区祇園1丁目の物件も、まさに市場に出た瞬間から購入希望者様の目に留まったケースでした。

「欲しい人はいる。でも、売り物件がなかなか出ない。」

この需給バランスは、不動産価格を考えるうえで非常に重要です。

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② さらに希少な「タウンハウス」

そしてもう一つ。

今回の物件は、一般的なマンションでも戸建てでもなく、タウンハウスでした。

そもそもの流通件数が少ないため、過去の成約事例も決して豊富ではありません。

不動産査定では、

「近隣で似た物件が、過去にいくらで成約したのか」

が重要な判断材料になります。

しかし今回のように、

「安佐南区祇園1丁目」×「タウンハウス」

という条件になると、比較対象となる成約事例自体が少なくなります。

つまり、弊社を含め査定に参加した各不動産会社も、購入希望者様が実際にどこまでこの物件を評価するのか、過去のデータだけでは読み切れなかったのだと思います。

そして実際に販売してみると、想定以上の市場評価を得ることができました。

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室内がピカピカだったから売れた……わけでもありません

ここも今回の事例のおもしろいポイントです。

1週間で売れたと聞くと、

「きっと室内もリフォーム済みでピカピカだったんでしょう？」

と思われるかもしれません。

実は、そうではありません。

室内状態が特別良かったことが早期成約の理由ではありませんでした。

購入者様は、最初からフルリフォームを前提として購入されています。

つまり購入者様が評価されたのは、現在の内装だけではなく、

「安佐南区祇園1丁目という場所で、この物件を手に入れ、自分たちの好きな住まいにできる」

という物件の持つ可能性だったのです。

中古住宅は、「今どれだけ綺麗なのか」だけで価値が決まるわけではありません。

立地、希少性、物件種別、建物の特徴、そしてリフォームした後の可能性。

その不動産を欲しい人にとって、どんな価値があるのか。

そこを見つけて、しっかり市場へ伝えることが重要です。

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「祇園だからこの価格」も、「過去の事例がないからこの価格」も正解とは限らない

今回の売却で改めて感じたのが、

市場の答えは、市場に聞かなければ分からない

ということです。

もちろん、根拠もなく高額な価格をつければ良いという話ではありません。

過去の成約事例や現在の売出物件、土地・建物の状態などを分析して査定することは大前提です。

しかし、今回の安佐南区祇園1丁目のタウンハウスのように、比較できる事例そのものが少ない物件では、過去のデータだけでは評価しきれない部分があります。

そこに、

「今まさに、このエリアで探している人がいる」

という市場の需要が重なれば、想定を上回る価格で成約することもあります。

だからこそ、

査定価格を絶対的な正解と考えるのではなく、市場の反応を確認しながら販売戦略を組み立てる。

これも不動産売却では非常に大切な考え方だと思っています。

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私たちは「売り出した後」のデータも売主様にお見せします

販売をスタートした後、

「まだ売れていません」

「問い合わせはありませんでした」

これだけ報告されても……

「いやいや、もうちょっと詳しく教えてよ！」

となりますよね（笑）

そこで弊社では、販売期間中の物件閲覧データなどを定期的に売主様へ開示しています。

どのくらい物件ページが見られているのか。

市場からどの程度注目されているのか。

閲覧から問い合わせにつながっているのか。

こうした実際の反応を確認しながら、販売価格や広告の見せ方、その後の戦略を考えていきます。

たとえば、

「閲覧数は多い。でも問い合わせにつながっていない」

のであれば、価格や広告内容に改善できるポイントがあるかもしれません。

一方、今回の安佐南区祇園1丁目の事例のように、

「掲載直後から閲覧も問い合わせも多い！」

という状態なら、慌てて価格を変更する必要はありません。

むしろ複数の購入希望者様から評価していただける可能性があります。

感覚だけではなく、実際の市場データを売主様と共有しながら次の一手を考える。

これを私たちは大切にしています。

大切な不動産だからこそ、安心してお任せください。

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