仲介システム～じっくり納得のいく金額で売却したい～
不動産業者に売却を依頼する方法は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があり、
売り主は、いずれかを選ぶことができます。
それぞれにメリット、デメリットがあります。
媒介契約とは？
不動産売却をするためには、まず不動産会社に仲介をお願いし、買主を見つけてもらうのが一般的です。
そのときに売主と不動産会社との間で結ぶ契約が「媒介契約」です。
媒介契約は宅地建物取引業法によって定められています。媒介契約の締結によって売り主と不動産業者の依頼関係が明確になります。
3つの種類によって、権利や義務が異なります。
３つの媒介契約の特徴
| 一般媒介 契約 |
専任媒介 契約 |
専属専任 媒介契約 |
|
|---|---|---|---|
| 依頼する 業者 |
複数業者OK | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見 取引 |
認められる | 認められる | 認められない |
| 契約 有効期間 |
無制限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 売り主への 報告義務 |
なし | 2週間に 1回以上 |
1週間に 1回以上 |
| REINSへの 登録義務 |
任意 | あり | あり |
一般媒介契約
メリット
一般媒介契約の大きな特徴は、複数の業者に依頼ができ、窓口が多くなることです。
そのため、同時に何社とも媒介契約を結べます。また、自分で買主を探してもよい自己発見取引も認められています。
３つの媒介契約の中では、最も自由度の高い契約形態になります。 良い条件で売れそうな物件（「駅から近い」「築浅」などの人気物件）は各社競いながら、より高値で取引されることがあります。
また、一般媒介契約は、レインズ登録の義務がない為、物件情報を公にせずに販売活動ができることも特徴です。 一般媒介契約は、いつでも解除できるという特徴もあるので、売却までに時間の余裕がある方は、一般媒介契約からスタートして信頼のできる相性のよい会社が見つかれば、その後、専任媒介・専属専任媒介へ切り替えることも可能です。
デメリット
一方で、不動産会社からの販売報告の義務がないため積極的に宣伝するかどうかは、不明な場合があります。 また、指定流通機構（※レインズ）への登録義務がないために情報を広く流通させることが難しくなります。
専任媒介契約
メリット
信頼できる１社とのみ契約を結ぶ専任媒介は、他の不動産会社で売買契約が決まることがないため、物件売却のための積極的な販売活動をしてもらいやすく、 スムーズに売却が成功しやすいという特徴があります。
やり取りを行う窓口が１社のみのため、
複数の会社に連絡を入れて確認したり調整をする必要がないことや販売状況の把握がしやすいというメリットもあります。
更に自分で購入希望者を見つけることができる直接取引が認められています。
また、不動産会社は媒介契約締結後から7日以内に指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられ、依頼主への状況報告は２週間に１回と決められています。
デメリット
専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり契約を結べる不動産会社は１社のみとなる為、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。
物件との相性が合わない会社であった場合は、思うような売却活動ができずにデメリットとして働いてしまう可能性があります。
専属専任媒介契約
メリット
専属専任媒介は、専任媒介と同じく、不動産会社１社とのみ媒介契約を結びます。 不動産会社は契約を締結した日から５日以内にレインズに登録すること、1週間に１回以上販売状況を報告することが義務づけられています。 そのため、直接依頼を受けていない会社にもスピーディーに物件を紹介することができます。
３つ媒介契約の中で一番制約のある専属専任媒介契約ですが、不動産会社の手厚いサポートが受けることができ、比較的早く売れやすいのが特徴です。
デメリット
専任媒介と異なる点は、自分で購入希望者を見つけることができる直接取引が認められていないことです。
専任媒介契約と同様に、契約を結べる不動産会社は１社のみとなる為、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。
媒介契約の選び方
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駅近・築浅物件を売りたい！誰にも知られずに売りたい！なら一般媒介
物件が、駅から近い、人気エリアにある、築浅の場合は一般媒介契約がお勧めです。
人気物件なら高い値段でもすぐに買主が見つかる可能性が高いため、 複数の不動産会社と契約を結んだ方が、より良い条件で売却成立をさせることができそうです。
また、レインズの登録義務のないため、不動産を誰にも知られずに売却したい人にもお勧めです。
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どれを選ぶべきか迷う！そんなときは専任媒介
どの媒介契約を選ぶべきか迷っているなら専任媒介契約がお勧めです。
専任媒介契約は、媒介契約の中で最もバランスが良く、不動産会社に積極的に営業活動を行ってもらいつつ、自分で購入希望者を見つけることができるので、他２つの契約の良いところをかけ合わせた契約となっています。
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とにかく早く売りたい！なら専属専任媒介
制約は多いものの、不動産会社の積極的な販売活動を期待できるため、とにかく早く売りたい人にお勧めです。
忙しいのでなるべく手間を避けたい、不動産売却についてのノウハウが全くわからないため売却は不動産会社に全てお任せをしたい人に向いている契約と言えます。
また、人気エリアではない、築古物件であるなど、あまり条件が良くない物件をより早く売りたい場合にもお勧めです。
