離婚の場合の不動産売却のポイント

不動産を売却する理由として「離婚」は決して珍しくありません。離婚が決まると、いま住んでいる家を売るのか、それともどちらかが住み続けるのかという判断に加え、住宅ローンの返済や財産分与など、さまざまな手続きが必要になります。お互いの新しいスタートに向けて、納得のいく売却ができるよう、迅速かつ誠実にお手伝いします。

離婚後、家はどうする？

大きな財産である不動産は、離婚にあたって特に慎重な取り扱いが求められます。多くの方が、「家を売却する」か「どちらかが住み続ける」かという選択に直面します。

結婚後に購入した不動産は、夫婦が協力して築いた「共有財産」とみなされます。財産分与は原則として2分の1ずつですが、必ず半分でなければならないわけではなく、双方が合意すれば自由に割合を決められます。ただし不動産は物理的に分けることが難しいため、売却して現金化し、その代金を分け合う形が一般的です。

購入時に「共有名義」としていた場合も、売却によってその状態を解消できます。一方で、どちらかが住み続けることも可能ですが、名義が異なると、金融機関の返済基準を満たさないかぎり名義変更が難しくなる点に注意が必要です。

売却のタイミングを見極める

家を売るタイミングには、「離婚前」と「離婚後」の2つが考えられます。どちらが適しているかは事情によって異なるため、それぞれの違いを知っておくことが大切です。

離婚前に売却

離婚後は相手と連絡を取りたくない、という方には離婚前の売却が向いています。売却活動には一般的に3か月〜半年ほどかかり、その間は相手とやり取りが必要になるためです。

離婚成立後は連絡がつきにくくなり、売却が滞るケースも少なくありません。ただし、早く関係を清算したいあまり、相場より安く急いで売ってしまわないよう注意しましょう。

離婚後に売却

落ち着いて売却を進めたい方、少しでも高く売りたい方には離婚後の売却が向いています。離婚時は手続きが多く、売却活動に専念できないこともあるためです。

大きな金額が動くため、慎重に進めたい方には適しています。ただし離婚後も、売却が終わるまでは相手と連絡を取り合う必要があります。

現金を分けるのは「離婚後」がおすすめ。 離婚前に財産を分けると「贈与」とみなされ、受け取った側に贈与税がかかる場合があります。離婚後であれば「財産分与」として扱われ、原則として贈与税の対象になりません(※状況により課税されるケースもあります)。

査定額とローン残額を比較して売却方法を選ぶ

家の査定額と住宅ローンの残額を比べると、査定額がローンを上回るか下回るかで、選べる売却方法が変わります。査定額が残額を上回っていれば問題なく売却できますが、下回る場合は「オーバーローン」となり、そのままでは売却できません。

ローン残債残っている借入＞売却価格査定額＝オーバーローン

オーバーローンの場合は、夫婦のどちらかが住み続けるか、「任意売却」を行うかのいずれかが選択肢になります。住み続けるケースでは、連帯債務者や連帯保証人になっていると返済義務が生じる可能性があるため注意が必要です。また、ローン名義人でない側は、名義人の返済状況によって生活が左右されるリスクを抱えることになります。